家づくりQ&A週刊かふう特別編集「こんな家に住みたい」セレクション
マイホームの購入にあたっては、最初に物件価格の一部として支払う頭金と、住宅ローンで借り入れできる額、さらには手数料や税金などの諸費用を見積もる必要があります。無理のない資金計画を立てるために、まずは「頭金はどれくらい用意すべき？」「諸費用には
どんな種類があるの？」といった点について確認しておきましょう。
- 物件価格−頭金＝借入金。以前は住宅ローンの借入限度額が物件価格の80%というケースが一般的だったため、「頭金は物件価格の2割以上が目安」といわれてきました。現在はこの限度額に幅ができ、一律に語るのは難しいものの、借り入れる額を抑えるためには、頭金の割合が多いことに越したことはありません。表1のシミュレーションを見ると分かるように、準備する頭金の額に比例して、住宅ローンの返済額も少なくなります。
| 頭金の調達率 | |||||
| 0% | 10% | 20% | 30% | 40% | |
| 自己資金額 | 0円 | 3,600,000円 | 7,200,000円 | 10,800,000円 | 14,400,000円 |
| 借入金額 | 36,000,000円 | 32,400,000円 | 28,800,000円 | 25,200,000円 | 21,600,000円 |
| 毎月返済額 | 139,267円 | 125,340円 | 111,414円 | 97,487円 | 83,560円 |
| 総返済額 | 50,136,094円 | 45,122,484円 | 40,108,875円 | 35,095,266円 | 30,081,656円 |
※物件取得の所要資金3600万円、全期間固定金利2.34%、ボーナス返済併用なし、返済期間30年、元利均等返済で試算
- 自分の貯蓄以外に資金を調達する方法として、親などから援助を受けたり、給与やボーナスから天引きして資金を積み立てる「財形貯蓄制度」の利用が考えられます。また住宅ローンを申し込む本人の収入と、同居予定の配偶者などの収入を合算して借入金の額を増やす「収入合算」という方法もあります。それぞれの方法には表2のような条件・制限があるため、事前にしっかり確認しましょう。
| 援助を受ける | 個人間で援助（贈与）を行う場合、年間の合計額が110万円を超えると「贈与税」の課税対象になる。逆にいえば年間110万円以内の贈与なら課税されない。後々の相続税対策まで考えるなら、所定の条件を満たせば2500万円以内の生前贈与が非課税になる「相続時精算課税制度」を選択する方法もある。 |
| 財形貯蓄制度 | 勤務先の事業主が同制度を導入していることが必須条件。使途に応じて3種類の積立方法があり、マイホームの取得に特化して天引き・積立を行うのが「財形住宅貯蓄」。貯蓄残高550万円まで利子などが非課税になる。ただし住宅以外の使途で積立分を払い出す場合には、利子などに課税される。 |
| 収入合算 | 住宅ローンにより、収入合算者に求められる条件が異なる。申込本人との関係、年齢制限、合算できる収入の範囲などはさまざま。とくに収入合算者は「連帯債務者」ではなく「連帯保証人」にしかなれないケースが多く、収入合算者はその場合、住宅ローン控除を適用できない。 |
（平成26年2月現在）
- 諸費用とは、土地建物の価格のほかにかかるさまざまな税金、手数料のことです。売買契約時と引き渡し後に支払うものがあり、基本的には現金で準備します。大まかな目安として、新築住宅を購入する場合、物件価格の3～5%の諸費用がかかるといわれています。つまり3000万円の物件なら、90万～150万円程度を見込んでおく必要があります。また中古物件は一般的に仲介手数料がかかるため、新築より高くなるケースが多いようです。最近では諸費用についても融資可能な住宅ローンがありますが、返済の負担を増やさないように、頭金と諸費用はできるだけ多く準備しておくことが望まれます。 諸費用の項目や金額は物件によって若干異なりますが、右の表3を参照しながら、どのような内容になっているのか確認しておきましょう。
【表3】諸費用の主な項目
| 印紙税 | 土地や建物の売買契約、住宅ローンの契約書作成の際に、 契約金額に応じた収入印紙を貼って納める。 |
| 消費税 | マイホームの取得額は土地代と建物代とに分かれ、 建物価格に対してのみ消費税が課税される。土地にはかからない。 |
| 登録免許税 | 取得した土地や建物を登記する際にかかる税金。 住宅ローンに関わる抵当権の設定登記をするときにも必要。 |
| 不動産取得税 | 土地や建物などの不動産を取得したり、建物を建築したりした際に、 その物件が所在する都道府県に納める税金。 |
| 火災保険料 地震保険料 |
ほとんどの住宅ローンで火災保険は強制加入になっている。 地震保険の加入は任意で、単独で加入することはできない。 |
| 団体信用 生命保険料 |
住宅ローンを組んだ人が死亡または所定の高度障害状態になった場合、 ローン残金を保険料で精算できる。 ほとんどの金融機関で加入が義務付けられている。 |
| 固定資産税 | 土地や建物などの不動産を所有している人に課される市町村税。 その不動産の評価額に応じて毎年課税される。 |
| その他 | 引っ越し代、家具や家電、カーテンなどの購入費はついつい見落としがち。 忘れずに資金計画に入れておこう。 |
- 家づくりには、本体工事費と前述の諸費用のほかに、付帯工事費（別途工事費ともいいます）が必要です。付帯工事費には、地盤調査費や空調工事費、屋外の電気工事費、照明器具工事費、外構工事費などが含まれます。また既存住宅を取り壊して新築する場合には既存建物の解体費も必要となります。地盤調査の結果、地盤の補強が必要であれば地盤補強費もかかりますが、地盤の状態によって補強費が変動することもあるので注意が必要です。照明器具工事費の一部が「本体工事費」に含まれる場合などもあるので、依頼先に確認することが大切です。
| 外構工事費 | 隣地との境に建てるフェンスや塀のほか、門扉、屋外駐車場、 アプローチや庭の造園費、植栽など、建物の外回りにかかる費用。 |
| 照明器具工事費 | リビングや寝室などの照明器具には別途工事費がかかる場合も。 水回りの照明器具は本体工事費に含まれることが多いので、確認が必要。 |
| 空調工事・ 特殊設備工事費 |
冷暖房機器の配管や取り付け工事、また24時間換気システムや 家庭内LANシステムなどを導入する際は、付帯工事費が必要となる。 |
家づくりにかかる費用の内訳（目安）
